Alternatywny podatek minimalny jest bardzo ważną kwestią dla podatników, którzy są właścicielami nieruchomości, ponieważ prawie każda reguła podatkowa dla nieruchomości jest inna dla AMT niż dla zwykłego podatku. Ten artykuł na temat nieruchomości i AMT dotyczy sytuacji, w których dana osoba utrzymuje nieruchomość jako inwestycję, zwykle jako nieruchomość na wynajem. Różnice w traktowaniu podatków między podatkiem zwykłym a podatkiem od prowizji mogą być znaczące.
Koszty odsetek
Odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości można w całości odliczyć zarówno od zwykłego podatku, jak i alternatywnego podatku minimalnego. W przeciwieństwie do indywidualnych odliczeń, które pozwalają na korzyść podatkową w wysokości wydatków osobistych, prawo podatkowe zasadniczo dopuszcza wszystkie odliczenia, których podatnik musi dokonać przy generowaniu dochodu z działalności gospodarczej. Dlatego ograniczenia dotyczące oprocentowania kredytów hipotecznych omówione w poprzednim artykule nie mają zastosowania.
Jeżeli jednak kapitał własny wynajmowanej nieruchomości zostanie wykorzystany jako zabezpieczenie dodatkowej pożyczki – na przykład drugiej hipoteki – podatnik będzie musiał rozważyć, w jaki sposób wpływy z tej pożyczki zostaną wykorzystane do ustalenia odliczenia odsetek. Na przykład, jeśli wpływy zostaną wykorzystane na pożyczkę na samochód lub na edukację dziecka, odsetki stanowią nieodliczone odsetki osobiste. Jeżeli wpływy zostaną wykorzystane na ulepszenie wynajmowanej nieruchomości, odsetki można odliczyć.
Sugestia – najlepiej, jeśli podatnicy oddzielą pożyczki osobiste od pożyczek biznesowych. Mieszanie tych dwóch stwarza wyzwania związane z nagrywaniem i może prowadzić do sporów z IRS.
Podatki od nieruchomości
Podatki od nieruchomości płacone za wynajem lub nieruchomości inwestycyjne są w pełni dozwolone zarówno dla zwykłych celów podatkowych, jak i alternatywnego podatku minimalnego.
Pomysł na planowanie – jeśli masz możliwość opłacenia rachunku podatku od nieruchomości w tym roku lub w przyszłym roku, zapłać go w roku, w którym masz wystarczający dochód z nieruchomości, aby uniknąć utraty czynszu. Ta strategia może pomóc uniknąć wyzwalania ograniczeń pasywnej utraty aktywności opisanych poniżej.
Przykład – na Florydzie rachunki za podatek od nieruchomości są wysyłane w październiku i są płatne zgodnie z następującym planem rabatowym: listopad – 4%, grudzień – 3%, styczeń – 2%, luty – 1%. Jeśli masz utratę nieruchomości w 2010 roku, a chcesz wygenerować dochód w 2011 roku, nie spłacaj rachunku w listopadzie lub grudniu. Rezygnując z tej małej zniżki, możesz ominąć zasady ograniczania strat.
Amortyzacja
Amortyzacja jest dozwolona w przypadku nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Część kosztów gruntów nie podlega amortyzacji, ale można dokonać potrącenia dla samego budynku oraz mebli, wyposażenia, dywanów itp.
Nieruchomości (to jest prawna definicja domu lub innego budynku), które są przeznaczone na wynajem / inwestycję, mogą być amortyzowane wyłącznie do celów regularnego opodatkowania przy zastosowaniu metody „liniowej” przez okres użytkowania 27,5 lat. Zatem nieruchomość z 275 000 $ przypisanymi do budynku będzie amortyzowana do 10 000 $ rocznie.
Mienie osobiste (jest to prawna definicja rzeczy, takich jak meble, wyposażenie, dywany itp.) Może być amortyzowane do celów podatkowych przy użyciu metody „przyspieszonej” przez okres użytkowania wynoszący pięć lat. Metoda przyspieszona pozwala na większe odliczenie amortyzacji we wczesnych latach, biorąc pod uwagę czynnik przestarzałości lub amortyzacji widoczny w nowych nieruchomościach (samochody są dobrym przykładem).
Do celów AMT własność osobista może być jednak amortyzowana wyłącznie metodą liniową. Dlatego artykuł AMT zostanie wygenerowany w ciągu pierwszych kilku lat, jeśli zastosowana zostanie metoda przyspieszona.
Pomysł na planowanie – w przypadku nieruchomości osobistych należy wybrać metodę liniową do regularnych celów podatkowych. Chociaż porzucono niewielką ulgę podatkową z powodu wyższej amortyzacji we wczesnych latach, może to oznaczać unikanie płacenia AMT.
Aktywne / pasywne reguły inwestycyjne i „reguły ryzyka”
Podatnik, który nie jest „aktywny” w zarządzaniu nieruchomościami inwestycyjnymi, nie może wykorzystywać strat związanych z wynajmem nieruchomości w celu zrównoważenia innych dochodów, takich jak wynagrodzenia i dywidendy, odsetki, zyski kapitałowe itp. Zamiast tego straty te są odraczane, dopóki podatnik nie sprzeda nieruchomości lub nie wygeneruje dochodu rezydualnego z tego lub innych pasywnych źródeł inwestycji.
Reguły ryzyka również odmawiają wykorzystania tego rodzaju strat, jeżeli podatnik kupił inwestycję za pożyczone pieniądze i nie ponosi osobistej odpowiedzialności za dług.
Pomysł na planowanie
Jeśli obowiązują te limity strat, rozważ powyższe pomysły planowania, aby zminimalizować straty roczne. I tak ci nie pomagają.
Sprzedaż nieruchomości
Podczas sprzedaży nieruchomości na wynajem / inwestycji mogą pojawić się różne problemy związane z AMT. Po pierwsze, zysk lub strata dla AMT może być inna niż dla zwykłych celów podatkowych. Powodowałoby to zastosowanie różnych metod amortyzacji. Na przykład, jeżeli własność osobista do regularnych celów podatkowych była amortyzowana przy użyciu metody przyspieszonej, podstawa tej nieruchomości byłaby inna przy obliczaniu zysku lub straty ze sprzedaży, ponieważ metoda alternatywna musiała być zastosowana do alternatywnych celów opodatkowania minimalnego.
Zysk ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych jest zasadniczo zyskiem kapitałowym, chociaż część można traktować jako zwykły dochód w zależności od zastosowanej metody przyspieszonej amortyzacji. Zyski kapitałowe same w sobie nie są pozycją AMT, ale mogą spowodować wypłatę AMT. Wynika to z faktu, że kwota zwolnienia podatkowego AMT wygasa przy określonych poziomach dochodu, więc ten dodatkowy dochód może zmniejszyć zwolnienie, co z kolei zwiększa dochód podlegający opodatkowaniu dla alternatywnych minimalnych celów podatkowych.
[ff id=”2″]