W każdej umowie o dopuszczenie do obrotu znajduje się moment, w którym kończy się stosunek agencyjny.
Jak dobrze wiadomo, umowa aukcji jest niczym więcej niż umową między prawowitym właścicielem tytułu własności nieruchomości („klientem”) a odpowiednio licencjonowaną firmą nieruchomościową („brokerem”), na mocy której firma zgadza się z nabywcą w określonym czasie. znaleźć, kto jest gotowy, chętny i zdolny do nabycia udziałów w ziemi, które są przedmiotem umowy, działając w ramach uprawnień powierzonych agentowi przez klienta, w których określa właściciel i zobowiązuje się zapłacić prowizję, jeśli licencjobiorcy uda się znaleźć takiego nabywcę.
Jak we wszystkich umowach, element kontraktu giełdowego zawiera element, który jest prawnie znany jako „domniemana więź dobrej wiary i uczciwego obrotu”. Niniejsza umowa stanowi ogólną akceptację prawa, zgodnie z którym strony umowy – w tym przypadku właściciel tytułu i licencjonowana firma z branży nieruchomości – traktują się nawzajem uczciwie i nie wyrządzają sobie wzajemnej krzywdy, łamiąc słowa lub w inny sposób naruszając ich wzajemne zobowiązania umowne i milczący. Naruszenie tej milczącej umowy prowadzi do odpowiedzialności zarówno w prawie umów, jak i, w zależności od okoliczności, również od czynu niedozwolonego.
Ze względu na szczególny charakter umowy o umieszczenie w wykazie sądy od dawna orzekają, że drugi element jest zawarty w umowie w trakcie trwania stosunku agencyjnego, co wynika z wielu obowiązków i odpowiedzialności agenta wobec klienta: obowiązek zachowania poufności, który jest obowiązkiem przedstawiciela działa na rzecz sprzedającego lub kupującego lub podwójnego agenta, który działa zgodnie z warunkami umowy Limited Dual Agency dla obu stron, jest zobowiązany do zachowania poufności niektórych informacji dostarczonych przez klienta. Podobnie jak w przypadku dorozumianej umowy w dobrej wierze i uczciwego postępowania, naruszenie tego obowiązku poufności prowadzi do odpowiedzialności zarówno w prawie umów, jak i, w zależności od okoliczności, również od czynu niedozwolonego.
Ostatnie pytanie zadane przez British Columbia Real Estate Council (http://www.recbc.ca/), agencję regulacyjną upoważnioną do ochrony interesów publicznych w sprawach dotyczących nieruchomości, rodzi pytanie obowiązek zachowania poufności wykracza poza wygaśnięcie lub inne rozwiązanie umowy o notowanie, czy nie.
W ostatnim przypadku rada nieruchomości upomniała dwóch licencjobiorców i spółkę nieruchomościową za naruszenie obowiązku zachowania poufności, który rada nieruchomości była winna sprzedającemu nieruchomość. W tym przypadku przedmiotowa nieruchomość była oferowana do sprzedaży przez dwa lata. Cena nieruchomości została dwukrotnie obniżona w trakcie trwania umowy o wystawienie oferty. Niezależnie od tego nieruchomość ostatecznie nie została sprzedana i aukcja wygasła.
Po wygaśnięciu notowania sprzedawca zawarł trzy odrębne „umowy opłat” z firmą nieruchomości. We wszystkich trzech przypadkach sprzedawca odmówił reprezentowania agencji, a firma została zidentyfikowana jako „agent nabywcy” w tych umowach dotyczących opłat. Jedna ze stron wniosła przeciwko sprzedającemu powództwo dotyczące przedmiotowej nieruchomości.
Prawnik pracujący dla powoda zwrócił się do firmy zajmującej się nieruchomościami i poprosił ich o złożenie oświadczeń z informacją o wystawieniu nieruchomości. Ten prawnik wyjaśnił bardzo wyraźnie, że jeśli kancelaria nie złoży dobrowolnie oświadczeń pod przysięgą, wezwie kancelarię prawną i licencjobiorców jako świadków do złożenia zeznań przed sędzią lub wyda nakaz sądowy na mocy prawa Nakaz sądowy zmusić firmę do przedstawienia takich dowodów. Firma zajmująca się nieruchomościami uznała, że nie ma innej możliwości w tej sprawie, i niezwłocznie przedstawiła wymagane oświadczenia.
W wyniku bezpośredniego i natychmiastowego sprzedawca złożył skargę do Rady ds. Nieruchomości, twierdząc, że informacje zawarte w oświadczeniach były „poufne”, a sprzedawca naruszył obowiązek zachowania poufności. Jak się okazało, oświadczenia pod przysięgą nigdy nie były wykorzystywane w postępowaniu sądowym.
Z kolei agent nieruchomości był zdania, że wszelkie zobowiązania do zachowania poufności wynikające ze stosunku agencyjnego wygasły wraz z wygaśnięciem umowy o dopuszczenie do obrotu. Ponadto spółka argumentowała, że nawet jeśli istnieje obowiązek zachowania poufności, obowiązek ten nie wyklucza ani w żaden inny sposób nie wyklucza dowodów, które agent nieruchomości byłby zobowiązany dostarczyć w ramach wezwania sądowego lub w ramach procedury poufności ograniczyłby Nakaz sądowy. Wreszcie firma zajmująca się nieruchomościami wskazała, że nie ma przywileju pośrednik-klient i że w obecnych okolicznościach sprzedawca nie mógł uniemożliwić firmie złożenia zeznań w pozwie.
Rada ds. Nieruchomości nie zaakceptowała linii obrony i stwierdziła, że obowiązek zachowania poufności nadal istniał po wygaśnięciu umowy o dopuszczenie do obrotu. Rada postanowiła, że składając oświadczenia, zarówno pośrednik, jak i dwaj licencjobiorcy naruszyli ten obowiązek.
Przywilej prawnik-klient to koncepcja prawna, która chroni komunikację między klientem a prawnikiem i utrzymuje poufność tej komunikacji. Istnieją ograniczenia prawne i dotyczące prawa klienta, takie jak fakt Przywilej chroni poufną komunikację, ale nie podstawowe informacje. Na przykład jeśli klient ma przedtem Jeśli informacje poufne są udostępniane podmiotowi niebędącemu prawnikiem, a następnie przekazywane prawnikowi, prawo adwokackie i prawo klienta nadal chroni komunikację z prawnikiem, ale nie informacje przekazywane stronom trzecim.
Z tego powodu w przypadku przywileju maklera analogię można wyciągnąć podczas istnienia umowy o notowaniu, w której poufne informacje są przekazywane stronom trzecim, takim jak zarząd nieruchomości, w celu publikacji na warunkach wielokrotnego notowania. jednak nie przed przekazaniem takich informacji agentowi nieruchomości. W takim przypadku przywilej teoretycznie chroniłby poufną komunikację i podstawowe informacje.
A kwestia, czy obowiązek zachowania poufności wykracza poza wypowiedzenie umowy o dopuszczenie do obrotu, jest nadal przedmiotem otwartej debaty. Nawet w przypadku przywileju adwokata i klienta istnieje wystarczający autorytet prawny do poparcia stanowiska, w którym przywilej ten jest reprezentowany. Fakt ten rozciąga się na czas nieokreślony, tak że można również uzyskać analogię dotyczącą czasu trwania obowiązku zachowania poufności, który agent jest winien sprzedawcy, jeżeli obowiązek ten rozciąga się na czas nieokreślony.
Podsumowując, wydaje się, że jest to stanowisko British Real Estate Council w tej sprawie.
Oczywiste jest, że pod względem praktycznego zastosowania dla branży nieruchomości problematyczne jest to, czy obowiązek zachowania poufności wynikający z umowy o dopuszczenie do obrotu utrzymuje się po rozwiązaniu umowy. Na przykład, jeśli aukcja wygasa w domu maklerskim A, a sprzedawca ponownie wystawia list w domu maklerskim B, jeśli dom maklerski A nadal ma obowiązek zachowania poufności, a sprzedawca nie jest pośrednikiem domu maklerskiego A, nie mógłby działać jako agent kupującego przy zakupie nieruchomości sprzedającego, jeżeli Dom Maklerski B zrobiłby to ponownie. Wszystko to byłoby zatem sprzeczne ze wszystkimi zasadami profesjonalnej współpracy między firmami zajmującymi się nieruchomościami a ich przedstawicielami. W rzeczywistości proces ten może potencjalnie zdestabilizować całą podstawę systemu usługi wielu ofert.
W przypadku braku szczegółowych wytycznych najlepszym sposobem postępowania dla firm zajmujących się nieruchomościami i licencjobiorców na żądanie prawnika w celu udzielenia poufnych informacji jest odpowiedź, że pośrednik uzyska niezbędną zgodę, dopóki cała sprawa nie zostanie rozwiązana przez klienta, a jeśli nie jest ona dostępna że prawnik musi podjąć niezbędne kroki prawne, aby wymusić ujawnienie takich informacji.
[ff id=”2″]