Stare dobre czasy były odświeżające. Możesz umieścić znak w swoim ogrodzie i uzyskać szybką odpowiedź od potencjalnych potencjalnych nabywców lub wynająć agenta aukcyjnego, nie martwiąc się o to, że prowizje połkną twoje pieniądze. Czasy się zmieniły.
Nieruchomości stały się konkurencyjne. W niektórych obszarach jest to rynek sprzedawcy. W innych przypadkach kupujący biorą wodze. Bez względu na to, co się stanie, dziś w nieruchomości jest o wiele tysiące ludzi więcej niż wtedy. Wraz z rosnącym rozpowszechnianiem się seminariów inwestycyjnych i pokazów, pula nieruchomości rośnie z każdym dniem.
Ale co jeśli spieszysz się ze sprzedażą? Czy to oznacza, że jesteś zmotywowany? Rzućmy okiem na to, co definiuje zmotywowanego sprzedawcę i czy niektóre z tych technik sprzedaży są odpowiednie dla Twojej sytuacji, czy nie …
Motywacje:
- Stajesz w obliczu wykluczenia
Czasy mogą być ciężkie. Być może zostałeś zwolniony z tej pracy i nie byłeś w stanie zastąpić swojego dochodu na czas. Bank wysłał ci list informujący o tym Lis Pendens (Początek wykluczenia, znany również jako wykluczenie) Nie masz już żadnych opcji i nie chcesz, aby wykluczenie spowodowało zniszczenie twojego kredytu.
- Masz zaległości podatkowe
Jest to nadal sytuacja natychmiastowa, która może zniszczyć równowagę. Podatki są zawsze podnoszone, więc nie ma potrzeby dodawania złych kredytów do miksu. Kolejne podatki nie tylko połykają twój kapitał, ale także zależą od twoich przyszłych zarobków.
- Masz złych najemców
Ciągle otrzymujesz skargi na najemców w jednej ze swoich nieruchomości. Policja staje się normalnym widokiem przed domem. Być może najemcy przekształcą zamierzoną inwestycję w aptekę. Nie chcą poradzić sobie z sytuacją i wolą wziąć pieniądze z inwestycji i odejść.
- Rozwiedzisz się
Spójrzmy prawdzie w oczy. Niewielu jest uczciwych w postępowaniu rozwodowym. Kto utrzymuje dom Nikt z was Więc nie masz wyboru, musisz szybko sprzedać, abyś wkrótce nie był jak zaraza i zdobyć trochę pieniędzy, aby zacząć od nowa.
- Przechodzisz na emeryturę
Niezależnie od tego, czy jesteś właścicielem domu, który prowadzi działalność, czy parą z domem, który miałeś od lat, po prostu chcesz trochę gotówki na swoje akcje, abyś mógł przejść na cieplejsze klimaty i bingo.
- Odziedziczyłeś nieruchomości
Właśnie odziedziczyłeś dom lub nieruchomość wielomieszkaniową, ale wolałbyś mieć gotówkę. Chcesz szybkiej sprzedaży i nie martwisz się o konserwację.
- Jesteś właścicielem spoza stanu
Myślałeś, że możesz zarządzać nieruchomością inwestycyjną w Kalifornii, relaksując się w domu w Maine. Niestety trudno znaleźć dobrą pomoc, a zarządcy nieruchomości okazują się być pijani. Trawa jest wysoka i dostajesz litery. Powoduje więcej bólów głowy, niż jest to warte.
- Chcą tylko trochę więcej pieniędzy
Nie potrzebujesz tej nieruchomości i po prostu chcesz uzupełnić swoje konto bankowe.
Są to wszystkie ważne powody, które zmotywowałyby Cię do motywowania sprzedawcy. Jedyne pytanie, jakie mam dla ciebie w tym przypadku, to … czy jesteś chciwy?
Zabójcą numer jeden w sprzedaży nieruchomości jest właściciel, który jest zbyt dumny, aby zaakceptować fakt, że rynek nie popiera jego fantazyjnych wycen. Uczciwa wartość rynkowa może być wysoka, ale nikt nie gryzie. Jak Ci idzie szybka wyprzedaż? Pierwszym krokiem do szybkiej sprzedaży domu jest przyznanie się do otwartości. Jeśli możesz być otwarty na cenę sprzedaży lub warunki, szybka wyprzedaż to pestka.
Gdzie są moi klienci docelowi?
Masz kilka opcji. Niektóre potrwają dłużej niż inne. Znalezienie hurtownika jest prawdopodobnie pierwszym sposobem na szybką sprzedaż. Hurtownik to inwestor nieruchomości, który poszukuje obniżonej nieruchomości, pisze ofertę, a następnie przypisuje umowę jednemu ze swoich licznych nabywców pieniędzy. Często hurtownik ma na swojej liście kontaktów setki, a nawet tysiące inwestorów, którzy są gotowi od razu kupić. Twoi partnerzy inwestycyjni zostali certyfikowani przez hurtownika z dowodem finansowania i pokazali hurtownikowi kilka transakcji, które zamknęli w przeszłości.
Istnieją hurtownie, które kupują nieruchomości w wielu stanach, podczas gdy inne hurtownie są ograniczone do jednego stanu. Niektóre z nich nawet trzymają się określonego miasta lub obszaru. Są znani z używania zwrotów takich jak „Kupujemy domy, każdy obszar, dowolny stan”. Podczas gdy wielu hurtowników stosuje mocno zdyskontowane nieruchomości, inni pracują z transakcjami o niskim kapitale własnym, w których mogą wchodzić finansowanie podmiotu 2 i finansowanie przez sprzedawcę. Oto niektóre z technik, które wymagają otwartego umysłu sprzedawcy, który jest naprawdę „zmotywowany”.
Inną szybką opcją sprzedaży jest Craigslist i inne sklasyfikowane strony internetowe. Jeśli prowadzisz trasę z ogłoszeniami, musisz przejść na & # 39; Kicker opon & # 39; Odpowiedzi Może być wielu nowicjuszy, a ludzie, którzy tylko szukają, długo się dowiedzą, zanim znajdą prawdziwego nabywcę. Umieszczając ogłoszenie drobne w Twoim domu, pamiętaj o umieszczeniu w reklamie jak największej liczby szczegółów. Jeśli pominiesz sypialnie, łazienki, parkingi i inne funkcje, wszystko, co musisz zrobić, to porozmawiać o tych rzeczach, gdy odbierzesz wiele połączeń.
Jeśli reklamy nie są dla Ciebie, chcesz znaleźć nabywców w bardziej bezpośredni sposób. Idź tam, gdzie spędzają czas. Istnieją fora takie jak EquityPaper i BiggerPockets z opcjami premium subskrypcji reklam nieruchomości i innych narzędzi sieciowych. Na forach inwestorzy spotykają się każdego dnia, aby omawiać kwestie związane z nieruchomościami. Jeśli wymienisz swój dom w tych profesjonalnych miejscach członkowskich lub na targowiskach, możesz stosunkowo szybko uzyskać odpowiedzi od zainteresowanych kupujących.
Określenie wartości nieruchomości dla inwestora
Wymieniając Twoją nieruchomość, oprócz standardowych szczegółów nieruchomości, warto wiedzieć o niej także kilku potencjalnych nabywców. ARV (według wartości naprawy) jest jednym z nich. Aby znaleźć ARV, przejdź do Zillow, Trulia i Redfin. Wyszukaj swoją nieruchomość na każdej z tych stron i zanotuj szacunkową wartość dla każdej z tych stron. Dodaj wszystkie 3 z tych wartości i podziel sumę przez 3. Wynikiem jest twoje ARV.
Po otrzymaniu ARV chcesz ustalić, co nowy kupujący musi umieścić w nieruchomości w celu naprawy. Jeśli Twój dom jest w doskonałym stanie, wystarczy rozważyć proste rzeczy, takie jak kolor, wyposażenie i inne rzeczy związane ze smakiem kupującego. Mnożysz swój obszar przez 10 USD, aby uzyskać całkowite saldo, jakiego chce kupujący. Jeśli obiekt wymaga aktualizacji, takich jak podłogi, nowe toalety itp., Pomnóż SF przez 15 USD. Rozbite okna, drzwi itp. Kosztują 20 USD. Jeśli dom jest katastrofą i całkowitym odwykiem, to mnożnik wynosi 30 USD. Teraz odejmij tę liczbę od ARV.
Niezależnie od tego, czy kupujący jest hurtownikiem, czy pinballem, musi coś zrobić z biznesem. Może to wynosić od 2000 do 50 000 USD lub więcej, w zależności od lokalizacji, wartości i innych czynników związanych z Twoją nieruchomością. Jednak wielu dobrych hurtowników będzie trzymać się lub zbliżyć do ceny 10 000 $. Więc weź nowy ARV i odejmij zysk kupującego, aby oczekiwać, ile pieniędzy zostanie ci zaoferowanych za nieruchomość.
Kreatywne finansowanie szybkiej sprzedaży
Zakładając, że ostateczna liczba z powyższych obliczeń nie zbliżyła się nawet do tego, co jesteś winien za nieruchomość, musisz nauczyć się być kreatywnym. Niektórzy hurtownicy i pinballe nadal przejmują nieruchomości o niewielkim lub żadnym kapitale.
Temat 2 finansowania
Temat 2 to technika, za pomocą której nowi nabywcy mogą przejąć spłatę kredytu hipotecznego i przejąć kontrolę nad nieruchomością. Inwestorzy Sub2 szukają dźwigni, aby nie mogli zaciągać pożyczek, ale jednocześnie kupować nieruchomości na wynajem.
Sprzedawca może mieć obawy związane z transakcją Sub2. Na przykład, co jeśli kupujący nie spłaci kredytu hipotecznego i ostatecznie stanie się złym kredytem dla sprzedającego? Cóż, istnieją gwarancje dla sprzedawców w ramach istniejących umów finansowych na temat 2.
- Pojedyncza spóźniona płatność może złamać umowę. Można to zrobić tak, że w tym przypadku kupujący jest w zwłoce i traci nieruchomość z powrotem do sprzedawcy. Ta jedyna możliwość jest przyczyną numer 1, ponieważ jest to rzadki scenariusz. Większość inwestorów z Przedmiotu 2 ma doświadczenie. Robią to od lat i zarobili miliony na wynajmowaniu takich ofert.
- Klauzule przedawnienia, takie jak zobowiązanie kupującego do refinansowania nieruchomości we własnym imieniu w określonym terminie, jeszcze bardziej zmniejszają ryzyko. Powiedzmy, że kupujący musi dokonać przeglądu za 2 lata. W międzyczasie zgromadzili wystarczającą ilość kapitału, spłacając pożyczkę, aby można było to zrobić przy użyciu tradycyjnych metod udzielania pożyczek. Nawet w najgorszym przypadku po tym czasie mogą zaoszczędzić twarde pieniądze, aby przeznaczyć dodatkowy czas na przekazanie nieruchomości lub uzyskać inne fundusze.
Umowa na certyfikat lub opcję leasingu
Jeśli nie spieszy Ci się zarabiać dużo pieniędzy, możesz sprzedać umowę na certyfikat lub opcję dzierżawy. Dzięki temu kupujący jest odpowiedzialny za utrzymanie, ubezpieczenie, podatki i wszystko inne, a miesięczne źródło dochodu jest niskie. Obie techniki zapewniają szybką sprzedaż. Najlepszą rzeczą jest to, że przechowuje się certyfikat we własnym zakresie, dopóki obowiązki kupującego nie zostaną spełnione. Jeśli są opóźnione, możesz je po prostu wyczyścić i zacząć od nowa z nowym kupującym. Najlepsze jest to, że zarabiasz odsetki od kapitału własnego według stawki, którą zgodziłeś się przy sprzedaży.
FSBO (na sprzedaż przez właściciela) nie musi być trudne. Może być bardzo dochodowy i zadziwiająco szybki, jeśli nauczysz się być otwarty i kreatywny.
[ff id=”3″]