Litery NOI oznaczają Powiadomienie o Zainteresowaniu lub czasami są niepoprawnie nazywane Memorandum of Contract lub MOC. Zazwyczaj jest to jednostronicowy dokument, w którym stwierdza się, że osoba, która przedkłada dokument do rejestracji urzędowi starostwa, ma uzasadniony interes w nieruchomościach na podstawie podpisanej umowy kupna i sprzedaży.
NOI jest najczęściej stosowany, gdy inwestor podpisuje umowę kupna i sprzedaży z właścicielem domu / sprzedającego i chce pokazać każdemu, kto próbuje złożyć inną ofertę nieruchomości, że ma interes prawny w nieruchomości. Dzieje się tak, gdy przychodzi ktoś inny, zwykle inny inwestor, i oferuje właścicielowi domu wyższą cenę.
Praktyka inwestowania o licytację nieruchomości po podpisaniu umowy staje się coraz bardziej powszechna na trudnych rynkach, ale można ją znaleźć nawet na normalnych rynkach. Inwestorzy, którzy regularnie składają oświadczenia właścicielom domów, mówią: „Zdobądź najwyższą ofertę od tych innych facetów i oddzwoń do mnie. Dam ci więcej pieniędzy niż ktokolwiek inny – po prostu muszę to zobaczyć na piśmie”. Brzydka część tego stwierdzenia to termin „na piśmie”, ponieważ zwykle oznacza to, że właściciel domu musiał podpisać umowę.
Nie mogę winić właściciela domu za to, że chce więcej pieniędzy, ale to, co najczęściej widziałem, to inwestor w czarnym kapeluszu, który próbuje ukraść umowę, w rzeczywistości dochodzi do zamknięcia stołu i renegocjuje cenę do niższej okłamując to, co pierwotnie zaoferował zaufanemu sprzedawcy. Skąd mam wiedzieć Byłem po drugiej stronie jego ofert i musiałem walczyć o utrzymanie moich sprzedawców.
Czasami musimy walczyć o nasze zamknięcia, a omówiłem to w innych artykułach o tym, jak to zrobić. Ironiczne jest to, że „zmuszenie” kogoś do podpisania umowy jest przestępstwem, jeśli istnieje inna umowa. Prokurator Generalny zajmie się tymi sprawami, jeśli dostarczysz dowody, a sprzedawca współpracuje – co zwykle ma miejsce, gdy właściciel domu staje przed działaniem prawnym lub wykluczeniem.
Więc kiedy podpisujemy umowę ze sprzedawcą, prawie zawsze rejestrujemy NOI w rejestrze publicznym, który skutecznie reprezentuje zastaw na nieruchomości. Chciałbym to powtórzyć, ponieważ subtelności tego „zastawu” są bardzo dalekosiężne. Ten NOI musi zostać teraz zwolniony jako zastaw na nieruchomości, zanim tytuł własności będzie mógł zostać przeniesiony, chyba że nastąpi wykluczenie w celu jego wygaśnięcia lub zastawnik (pierwotny inwestor / nabywca) zainicjuje egzekucję Przejmij własność. Jeśli brzmi to ostro, jest to tylko rozwiązanie problemu, w którym kontrahent nie zatrzymuje końca warunków umowy – tak jak pożyczkodawca robi właścicielowi domu.
NOI nie musi być podpisany przez właściciela domu / sprzedającego, aby każdy mógł umieścić NOI na nieruchomościach wszystkich osób. Należy pamiętać, że w biurze pracownika zwykle znajduje się napis „Wpisanie nieważnego zastawu jest przestępstwem”. Zastanów się dwa razy, co zrobisz, zanim to zrobisz – nie rób tego ze złością, bo może to kosztować wiele opłat prawnych.
Niemniej jednak sądy, a czasem urzędnik, traktują NOI jako upartych teściów. Prawdopodobnie tolerują je, ale nie bardzo je lubią, ponieważ sprzedawca ma problemy historyczne i nie wie, że hipoteki te zostały zarejestrowane. Wiele standardowych umów dotyczących nieruchomości wyraźnie zabrania składania wyrażeń zainteresowania, które powinny być odnotowane w rejestrze publicznym. Zakaz ten można obejść, usuwając tę klauzulę i umożliwiając jej zainicjowanie przez sprzedającego i kupującego, lub dodając nadrzędną klauzulę lub uzupełnienie do umowy.
Gdy NOI znajdzie się w publicznym rejestrze, przy następnym przeniesieniu własności nieruchomości agent tytułowy musi podpisać zastaw, aby NOI mógł napisać zasadę własności nieruchomości, lub jako „wyjątek” od zasady. Jeśli NOI nie zostanie wyczyszczone przez zwolnienie zastawu, tytuł został „zniszczony” i musi zostać wyczyszczony i może nie zostać poprawnie przeniesiony na nowego nabywcę.
To tutaj przychodzisz, aby zwolnić zastaw, i zwykle dzieje się to, gdy najmniej się go spodziewasz – tuż przed tym, jak zamierzałeś się zamknąć! Czasami właściciel domu dzwoni, gdy otrzymuje kopię zarejestrowanego NOI z biura pracownika i nie spodziewał się tego – w każdym razie sprzedawca próbuje anulować transakcję. Czasami sprzedawca zmienił zdanie z ważnego powodu, w większości nie.
Masz kilka opcji, kiedy NOI „uderza w wentylator”, że tak powiem:
1.) Zwolnij NOI z dokumentem zwalniającym zastaw, a otrzymasz opłatę za zwolnienie zastawu
2.) Honker w dół i walcz ze sprzedawcą, aby uzyskać ofertę lub dostać zapłatę za zwolnienie zastawu.
Podsumowując, twój wybór jest osobisty i zależy od potencjalnej utraty zysków biznesowych, prawdziwego motywu właściciela domu / sprzedawcy, że nie chce sprzedać kwoty, jaką można zapłacić za zwolnienie z zastawu, oraz twojego dyspozycji tego dnia. Ostatecznie możesz zmusić sprzedawcę do zamknięcia lub zwolnienia zastawu.
[ff id=”2″]