Skip to main content
search
Podróże

Kompletny przewodnik po inwestowaniu w nieruchomości restauracyjne

Restauracje to popularna nieruchomość komercyjna dla wielu inwestorów, ponieważ:

  1. Najemcy często podpisują umowy bardzo długo, np. 20 lat absolutnej dzierżawy potrójnej sieci (NNN). Oznacza to, że oprócz czynszu najemcy płacą również podatki od nieruchomości, ubezpieczenie i wszystkie koszty utrzymania. Inwestor musi jedynie spłacić hipotekę, która z kolei zapewnia bardzo przewidywalne przepływy pieniężne. Wynajmujący nie ponosi żadnej odpowiedzialności, ponieważ najemca jest odpowiedzialny za utrzymanie. Daje to inwestorowi więcej czasu na robienie ważnych rzeczy w życiu, np. przejść na emeryturę. Wystarczy przynieść czek czynszowy do banku. Jest to jedna z głównych zalet inwestowania w restaurację lub nieruchomość z tylko jednym najemcą.

  2. Ludzie bogaci czy biedni muszą jeść. Amerykanie jedzą częściej, ponieważ są zbyt zajęci, aby gotować i później sprzątać garnki i patelnie, co jest często najgorszą częścią! Według National Restaurant Association, krajowy przemysł restauracyjny obejmuje obecnie 937 000 restauracji i oczekuje się, że w 2007 roku osiągnie sprzedaż na poziomie 537 miliardów dolarów, w porównaniu do zaledwie 322 miliardów dolarów w 1997 roku i 200 miliardów dolarów w 1987 roku (obecne) Dolary amerykańskie). W 2006 r. W restauracjach wydano 48 centów za każdego dolara, który Amerykanie wydają na jedzenie. Dopóki na ziemi będzie cywilizacja, będą restauracje, a inwestor poczuje się bezpiecznie, że nieruchomość jest zawsze bardzo poszukiwana.

  3. Wiesz, że Twoi najemcy bardzo dbają o Twoją nieruchomość, ponieważ leży to w ich najlepszym interesie. Jeśli już, niewielu klientów chce pójść do restauracji z brudną łazienką i / lub śmieciami na parkingu.

Jednak z perspektywy inwestycyjnej restauracje nie są tworzone od razu.

Franczyza kontra niezależność

Często słyszy się, że 9 na 10 nowych restauracji zawiedzie w pierwszym roku; Jest to jednak tylko mit miejski, ponieważ nie ma na ten temat ostatecznych badań. Jest tylko jedno badanie przeprowadzone przez profesora nadzwyczajnego, dr. H. G. Parsa z Ohio State University, który od 1996 do 1999 r. Wyszukał nowe restauracje w mieście Columbus, Ohio (Uwaga: Nie należy wyciągać wniosku, że wyniki są takie same w całych Stanach Zjednoczonych lub w innych okresach.) Dr. Parsa stwierdził, że restauracje z owocami morza były najbezpieczniejsze i że restauracje meksykańskie miały najwyższy wskaźnik awarii w Columbus. OH. Jego badanie wykazało również, że w latach 1996–1999 26% nowych restauracji zostało zamkniętych w Columbus w stanie Ohio w pierwszym roku. Oprócz klęski ekonomicznej przyczyną zamknięcia restauracji są rozwody, zły stan zdrowia i niechęć do spędzania ogromnego czasu na prowadzeniu firmy. Na podstawie tych badań można z całą pewnością przewidzieć, że im dłużej restauracja będzie działać, tym bardziej prawdopodobne będzie, że będzie działać w następnym roku, dzięki czemu wynajmujący będzie nadal otrzymywać czynsz.

W przypadku restauracji franczyzowych franczyzobiorca musi posiadać pewną minimalną kwotę środków pieniężnych / kapitału, która nie została pożyczona, np. 300 000 $ na kwalifikację McDonald’s. Franczyzobiorca musi uiścić jednorazową opłatę franczyzobiorcy w wysokości od 30 000 do 50 000 USD. Franczyzobiorca wniósł także opłaty licencyjne i opłaty reklamowe w wysokości odpowiednio około 4% i 3% sprzedaży. W zamian franczyzobiorca przechodzi szkolenie dotyczące zakładania i prowadzenia sprawdzonej i odnoszącej sukcesy firmy, bez obaw o część marketingową. W rezultacie restauracja franczyzowa przyjmuje klientów, gdy tylko zostanie dołączony znak otwarty. Jeśli franczyzobiorca nie prowadzi działalności na miejscu, franczyzobiorca może zastąpić obecnego franczyzobiorcę nowym. Królem franczyzowych restauracji z hamburgerami jest sieć fast food McDonald’s z ponad 32 000 lokalizacjami w 118 krajach (około 14 000 w USA) (od 2010 r.). W 2011 r. Osiągnęła sprzedaż 34,2 mld USD i średnią sprzedaż 2,4 mln USD na lokalizację w USA. McDonald’s zajmuje obecnie ponad 50% rynku restauracji z hamburgerami o wartości 64 miliardów dolarów. Sprzedaż wzrosła o 26% w ciągu ostatnich 5 lat. Daleko w tyle jest Wendy (średnia sprzedaż 1,5 miliona USD) ze sprzedażą 8,5 miliarda USD i 5904 sklepami. Burger King zajmuje trzecie miejsce (średnia sprzedaż 1,2 miliona USD) ze sprzedażą 8,4 miliarda USD, 7264 sklepami i 13% udziału w rynku restauracji z hamburgerami (Subway należy do wszystkich sieci restauracji ze sprzedażą 11 4 miliardy USD, 23 850 sklepów i Starbucks numer dwa na trzecim miejscu ze sprzedażą 9,8 miliarda USD i 11 158 sklepami. Sukces McDonalda nie wydaje się być rezultatem pysznego smaku Big Maca, ale czymś bardziej złożonym. Według badania 28 000 subskrybentów magazynu Consumer Report, hamburgery McDonald’s zajmują ostatnie miejsce wśród 18 krajowych i regionalnych sieci fast food. Otrzymał ocenę 5,6 w skali od 1 do 10, przy czym 10 jest najlepsze, za Jack In the Box (6.3), Burger King (6.3), Wendy’s (6.6), Sonic Drive W (6.6) i Carl’s Jr (6.9)), Back Yard Burgers (7.6), Five Guys Burgers (7.9) i In-N-Out Burgers (7.9).

Sieci fast foodów szybciej rozpoznają nowe trendy. Na przykład są już otwarte o 5 rano, ponieważ Amerykanie kupują śniadanie wcześniej i wcześniej. Sprzedają także więcej kawiarni; Latte; Koktajle owocowe do konkurowania ze Starbucks i sokiem Jumba. W menu zobaczysz także więcej sałatek. Daje to klientom więcej powodów do odwiedzania restauracji typu fast food i czyni ich bardziej atrakcyjnymi dla różnych klientów.

W niezależnych restauracjach klienci często przychodzą i próbują jedzenia. Obiekty te są szczególnie trudne w pierwszych 12 miesiącach od otwarcia, szczególnie dla właścicieli z niewielką lub żadną udokumentowaną historią. Ogólnie rzecz biorąc, restauracje typu „mom and pop” są ryzykowną inwestycją ze względu na początkowo słabe zarobki. Inwestując w niemarkową restaurację, upewnij się, że zwrot jest proporcjonalny do ryzyka, jakie podejmiesz.

Czasami trudno jest stwierdzić, czy restauracja jest marką, czy marką inną niż marka. Niektóre sieci restauracji są aktywne lub popularne tylko w określonym regionie. Na przykład sieć restauracji WhatABurger z ponad 700 lokalizacjami w 10 stanach jest bardzo popularną siecią restauracji fast food w Teksasie i Gruzji. Jednak w 2012 r. Nie jest jeszcze znany na zachodnim wybrzeżu. Sieci marek zazwyczaj mają stronę internetową z listą wszystkich lokalizacji i innych informacji. Jeśli więc znajdziesz witrynę restauracji Google lub Yahoo, możesz szybko sprawdzić, czy nieznana nazwa jest marką, czy nie. Wikipedia zapewnia także podstawowe informacje dla konsumentów na temat prawie wszystkich sieci restauracji w Stanach Zjednoczonych.

Dziesięć najszybciej rozwijających się sieci w 2011 r. Ze sprzedażą przekraczającą 200 milionów USD

Według Technomic, 10 następujących sieci restauracji to 10 najszybciej rozwijających się sieci restauracji pod względem zmian sprzedaży w latach 2010–2011:

  1. Five Guys Burgers and Fries ze sprzedażą w wysokości 921 milionów USD i zmianą o 32,8%.
  2. Chipotle Mexican Grill ze sprzedażą 2,261 miliarda USD i zmianą 23,4%.
  3. Sklep z kanapkami dla smakoszy Jimmy’ego Johna ze sprzedażą 895 milionów USD i zmianą o 21,8%.
  4. Yard House ze sprzedażą w wysokości 262 milionów USD i zmianą o 21,5%.
  5. Firehouse Subs ze sprzedażą 285 milionów USD i zmianą o 21,1%.
  6. BJ’s Restaurant & Brewhouse ze sprzedażą w wysokości 621 milionów USD i zmianą o 20,9%.
  7. Buffalo Wild Wings Grill & Bar ze sprzedażą 2.045 miliardów dolarów i zmianą o 20,1%.
  8. Podnoszenie palców kurczaka Cane’a ze sprzedażą w wysokości 206 milionów USD i zmianą o 18,2%.
  9. Noodles & Company ze sprzedażą w wysokości 300 milionów USD i zmianą 14,9%.
  10. Wingstop ze sprzedażą w wysokości 382 milionów USD i zmianą o 22,1%.

Leasing i gwarancja najmu

Najemcy często podpisują długoterminową, absolutną umowę potrójnego wynajmu netto (NNN). Oznacza to, że oprócz czynszu podstawowego ponoszą także wszystkie koszty operacyjne: podatki od nieruchomości, koszty ubezpieczenia i utrzymania. Dla inwestorów ryzyko niepewności kosztów utrzymania jest wyeliminowane, a ich przepływy pieniężne są przewidywalne. Najemcy mogą również zagwarantować czynsz z majątkiem własnym lub firmowym. W przypadku, gdy będą musieli zamknąć umowę, będą nadal płacić czynsz za okres najmu. Oto kilka rzeczy, które musisz wiedzieć o gwarancji najmu:

  1. Ogólnie rzecz biorąc, im silniejsza gwarancja, tym niższy zwrot z inwestycji. Gwarancja McDonald’s Corporation z silnym ratingiem korporacyjnym S&P „A” spółki giełdowej jest znacznie lepsza niż w przypadku małej firmy należącej do franczyzobiorcy z niektórymi restauracjami. W rezultacie restauracja z umową korporacyjną McDonald’s zazwyczaj oferuje niski pułap od 4,5 do 5% (zwrot z inwestycji w 1)św Year of Ownership), podczas gdy McDonald’s może oferować 5-6% ograniczenia z gwarancją franczyzobiorcy (ponad 75% restauracji McDonalds jest własnością franczyzobiorców). Określ więc, jakie ryzyko chcesz podjąć, ponieważ nie uzyskasz zarówno niskiego ryzyka, jak i wysokiego zwrotu z inwestycji.

  2. Czasami firma franczyzowa z wieloma lokalizacjami tworzy firmę macierzystą, która jest właścicielem wszystkich restauracji. Każda restauracja z kolei należy do jednej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (LLC) w celu ochrony spółki dominującej przed zobowiązaniami. Gwarancja najmu jednego właściciela niewiele znaczy, ponieważ nie ma wielu aktywów.

  3. Dobra, długa gwarancja nie czyni z cytryny dobrego samochodu. Podobnie, silna gwarancja nie czyni złej restauracji dobrą inwestycją. Oznacza to po prostu, że najemca dokłada wszelkich starań, aby zapłacić ci czynsz. Nie oceniaj nieruchomości przede wszystkim na podstawie gwarancji.

  4. Gwarancja jest ważna do momentu, gdy firma, która ją gwarantuje, złoży wniosek o ogłoszenie upadłości. W tym momencie firma reorganizuje swoją działalność, zamykając lokalizacje o niskiej sprzedaży i utrzymując dobre lokalizacje (tj. Lokalizacje o wysokiej sprzedaży). Dlatego ważniejsze jest, aby wybrać nieruchomość w dobrej lokalizacji. Jeśli istnieje słaba gwarancja (np. Od małej prywatnej firmy), masz podwójne korzyści: punktualną opłatę czynszową i wysoki zwrot.

  5. Jeśli zdarzy ci się zainwestować w restaurację „Mom & Pop”, upewnij się, że wszyscy klienci, np. Zarówno mama, jak i pop gwarantują dzierżawę swoimi aktywami. Gwarancja powinna zostać sprawdzona przez prawnika, aby upewnić się, że jesteś dobrze chroniony.

Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja

Kiepska restauracja może dobrze sobie radzić w dobrym miejscu, a te z dobrym menu mogą zawieść w złym miejscu. Dobra lokalizacja generuje duże dochody dla operatora i jest przede wszystkim ważna dla Ciebie jako inwestora. Powinien mieć następujące cechy:

  1. Duży ruch uliczny: Przyciągnie to więcej klientów do restauracji, a tym samym wygeneruje wysokie dochody. Dlatego restauracja przy wejściu do regionalnego centrum handlowego lub Disney World, dużego centrum handlowego lub college’u jest zawsze pożądana.

  2. Dobra widoczność i oznakowanie: Dużemu natężeniu ruchu musi towarzyszyć dobry widok z ulicy. Minimalizuje to koszty reklamy i jest stałym przypomnieniem dla gości.

  3. Łatwo wsiadać i wysiadać: Jednokierunkowa restauracja uliczna, która biegnie równolegle do autostrady, ma duży ruch i dobrą widoczność, ale nie jest w doskonałym miejscu. Potencjalnym klientom trudno jest wrócić, jeśli przegapią wejście. Nie można również skręcić w lewo. Z drugiej strony restauracja bezpośrednio przy zjeździe z autostrady jest wygodniejsza dla klientów.

  4. Wybitna demografia: Restauracja powinna dobrze sobie radzić w obszarze o dużej, rosnącej populacji i wysokich dochodach, ponieważ więcej osób może wydawać pieniądze. Firma powinna generować coraz więcej dochodów, aby zwiększyć rosnące czynsze.

  5. Dużo miejsc parkingowych: Większość przykuty do restauracji ma własny parking, na którym klienci mogą być zakwaterowani w godzinach szczytu. Jeśli klient nie znajdzie miejsca parkingowego w ciągu kilku minut, istnieje duża szansa, że ​​je pominie i / lub nie wróci tak często. Typowa restauracja typu fast food wymaga około 10 do 20 miejsc parkingowych na 1000 metrów kwadratowych. Restauracje fast food, np. McDonald’s potrzebuje więcej miejsc parkingowych niż restauracji, np. Ogród oliwny.

  6. Wysoka sprzedaż: Sam roczny obrót brutto niewiele mówi, ponieważ większa restauracja – mierzona przestrzenią – ma tendencję do generowania wyższych dochodów. Stosunek czynszu do sprzedaży jest lepszą miarą sukcesu. Aby uzyskać więcej informacji, zobacz sekcję Rentowność w sekcji Due Diligence.

  7. Wysokie bariery wejścia: Oznacza to po prostu, że z różnych powodów nie jest łatwo odtworzyć tę lokalizację w pobliżu: na tym obszarze po prostu nie ma więcej gruntów do zbudowania lub plan główny nie pozwala na dalszą budowę nieruchomości komercyjnych lub jest to droższe, aby zrobić to samo budować nieruchomości ze względu na wysokie koszty gruntów i materiałów budowlanych. Z tych powodów najemca może przedłużyć umowę najmu, jeśli transakcja jest opłacalna.

Uwagi dotyczące finansowania

Ogólnie rzecz biorąc, oprocentowanie restauracji jest nieco wyższe niż średnia, ponieważ są to pojedyncze lokatorzy. Istnieje ryzyko dla pożyczkodawców, ponieważ jeśli restauracja jest zamknięta, możesz stracić 100% swoich dochodów z tej restauracji. Kredytodawcy wolą także restauracje z markami krajowymi. Ponadto niektórzy pożyczkodawcy nie udzielają pożyczek zagranicznym inwestorom, zwłaszcza gdy restauracje znajdują się w mniejszych miejscowościach. Dlatego dobrym pomysłem może być zainwestowanie w restaurację franczyzową w kluczowych obszarach metra, np. Atlanta, Dallas. W 2009 r. Napięty rynek kredytowy sprawił, że pozyskanie funduszy na zakup restauracji z siedzeniami stało się nie lada wyzwaniem, zwłaszcza dla restauracji typu mom i pop oraz restauracji regionalnych. Wydaje się jednak, że sytuacja nieco się poprawiła w 2010 r. Jeśli chcesz uzyskać najlepsze oprocentowanie i warunki pożyczki, powinieneś trzymać się krajowych restauracji franczyzowych w większych miastach.

Jeśli stopa kapitalizacji jest wyższa niż stopa procentowa pożyczki, np. Stopa kapitalizacji wynosi 7,5%, a stopa procentowa 6,5%. Następnie powinieneś rozważyć jak najwięcej pożyczek. Otrzymujesz 7,5% zwrotu z zaliczki plus 1% zwrotu z pożyczonych pieniędzy. Dlatego całkowity zwrot (gotówka w gotówce) jest wyższy niż stopa ograniczenia. Ponieważ inflacja prawdopodobnie będzie wyższa w najbliższej przyszłości z powodu rosnących kosztów paliwa, pieniądze pożyczone na sfinansowanie zakupu są mniej warte. Tym bardziej korzystne jest teraz maksymalne wykorzystanie dźwigni.

Badanie due diligence

Przed podjęciem decyzji o zakupie warto rozważyć następujące czynniki:

  1. Informacje finansowe najemcy: Działalność restauracji wymaga dużego nakładu pracy. Przeciętny pracownik generuje jedynie około 55 000 USD sprzedaży rocznie. Koszt towarów, np. Żywność i zapasy powinny stanowić około 30–35% sprzedaży; Koszty robocizny i operacyjne 45-50%; Wynajem około 7-12%. Dlatego sprawdź u swojego księgowego rachunek zysków i strat (P&L), jeśli jest dostępny. Skrót EBITDAR może być widoczny w rachunku zysków i strat. To oznacza E.Arnings B.przedtem jaDochód T.Siekiery, D.Utrata wartości (sprzętu), ONKilling (poprawa kapitału) i R.ent. Jeśli nie widzisz opłat licencyjnych w rachunku zysków i strat restauracji franczyzowej lub kosztów reklamy w rachunku zysków i strat niezależnej restauracji, możesz chcieć zrozumieć, dlaczego. Oczywiście chcemy mieć pewność, że restauracja jest opłacalna po opłaceniu czynszu. Idealnie chcesz uzyskać zysk netto w wysokości 10-20% sprzedaży brutto. W ostatnich latach gospodarka walczyła. W rezultacie restauracje odnotowały spadek sprzedaży brutto o około 3-4%. Wydaje się, że wpłynęło to najbardziej, jeśli nie na wszystkie restauracje na całym świecie. Ponadto osiągnięcie nowej potencjalnej sprzedaży może zająć kilka lat. Nie oczekuj więc, że nowe lokalizacje będą opłacalne nawet dla powiązanych restauracji.

  2. Historia kredytowa najemcy: Jeśli najemca jest firmą prywatną, możesz sprawdzić wiarygodność kredytową najemcy w Dun & Bradstreet (D & B). D & B zapewnia Wynik Paydex, biznesowy odpowiednik FICO, d. H. Osobisty wynik historii kredytowej. Wynik ten wynosi od 1 do 100, przy czym wyższe wyniki wskazują lepszą wydajność płatności. Wartość Paydex równa 75 odpowiada wartości FICO 700. Jeśli więc najemca ma wartość Paydex równą 80, prawdopodobnie natychmiast otrzymasz czek czynszowy.

  3. Stosunek czynszu do sprzedaży: Jest to stosunek podstawowego czynszu do rocznego obrotu brutto firmy. W ten sposób możesz szybko ustalić, czy restauracja jest opłacalna, tj. H. Im niższy współczynnik, tym lepsza lokalizacja. Zasadniczo powinieneś utrzymywać ten współczynnik poniżej 10%, co wskazuje, że lokalizacja generuje duże przychody. Jeśli kwota jest mniejsza niż 7%, operator najprawdopodobniej zarobi dużo pieniędzy po opłaceniu czynszu. Gwarancja najmu prawdopodobnie nie jest w tym przypadku ważna. Jednak stosunek czynszu do sprzedaży nie jest dokładnym sposobem ustalenia, czy najemca osiąga zysk, czy nie. Podatek od nieruchomości nie jest uwzględniany w czynszu. Podatki od nieruchomości – obliczane jako procent szacowanej wartości – różnią się w zależności od stanu. Na przykład w Kalifornii jest to około 1,25% wartości szacunkowej, w Teksasie 3%, a w Illinois nawet 10%. Tak więc restauracja ze współczynnikiem czynszu do dochodu wynoszącym 8% może być opłacalna w jednym stanie, a w dalszym ciągu tracić pieniądze w innym.

  4. Parkingi: Restauracje zazwyczaj wymagają więcej miejsc parkingowych, ponieważ większość gości zatrzymuje się w krótkim oknie czasowym. Potrzebujesz co najmniej 8 miejsc parkingowych na 1000 stóp kwadratowych (SF) miejsca w restauracji. Restauracje typu fast food mogą potrzebować od 15 do 18 miejsc na 1000 SF.

  5. Klauzula wypowiedzenia: Niektóre długoterminowe umowy najmu oferują najemcy opcję rozwiązania umowy najmu, jeśli pożar zniszczy określony procent nieruchomości. Oczywiście nie jest to pożądane, jeśli odsetek ten jest zbyt niski, np. 10% Przeczytaj więc umowę najmu. Chcesz również upewnić się, że polisa ubezpieczeniowa obejmuje również straty w dochodach z najmu na okres od 12 do 24 miesięcy w przypadku uszkodzenia nieruchomości przez pożar lub klęski żywiołowe.

  6. Cena za SF: Powinieneś zapłacić około 200 do 500 USD za SF. W Kalifornii musisz zapłacić składkę, np. 1000 USD za SF dla restauracji Starbucks, które zwykle są sprzedawane po bardzo wysokiej cenie za SF. Jeśli płacisz za restaurację więcej niż 500 USD za SF, upewnij się, że masz ku temu powód.

  7. Czynsz za SF: Idealnie byłoby zainwestować w nieruchomość, w której czynsz za SF jest niski, np. 2 do 3 USD za SF miesięcznie. To daje ci miejsce na zwiększenie czynszu w przyszłości. Ponadto niski czynsz zapewnia rentowność działalności najemcy, aby mógł on nadal płacić czynsz. Starbucks zazwyczaj płaci czynsz premium od 2 do 4 USD za SF miesięcznie, ponieważ często znajdują się w lokalizacji premium z dużym natężeniem ruchu i dobrą widocznością. Jeśli planujesz zainwestować w restaurację, w której najemca płaci więcej niż 4 USD za SF miesięcznie, powinieneś uzasadnić swoją decyzję, ponieważ trudno jest osiągnąć zysk w branży restauracyjnej, jeśli najemca płaci wyższy czynsz. Niektóre restauracje mogą mieć klauzulę procentową. Oznacza to, że oprócz minimalnego czynszu podstawowego, operator płaci również procent swojego obrotu, jeśli osiągnie określony próg.

  8. Wzrost czynszu: Firma wynajmująca restauracje zazwyczaj otrzymuje roczny wzrost czynszów o 2% lub 10% co 5 lat. Jako inwestor powinieneś preferować roczny wzrost czynszów o 2%, ponieważ 5 lat to długi czas oczekiwania na wzrost. Otrzymujesz również więcej czynszu przy rocznym wzroście o 2% niż o 10% co 5 lat. Jeśli czynsz wzrasta z każdym rokiem, wartość Twojej inwestycji wzrasta. Wartość restauracji często opiera się na czynszu, który generuje. Jeśli czynsz wzrośnie, a kapitalizacja rynkowa pozostanie taka sama, wartość inwestycji wzrośnie. Dlatego inwestowanie w restaurację w określonej okolicy nie ma decydującej przewagi, np. Kalifornia Ważniejsze jest, aby wybrać restaurację w doskonałej lokalizacji.

  9. Okres obowiązywania umowy: Ogólnie rzecz biorąc, inwestorzy preferują długoterminowe, np. 20 lat najmu, więc nie muszą się martwić o znalezienie nowych najemców. W okresie niskiej inflacji, np. Od 1% do 2%, w porządku. Jeśli jednak inflacja jest wysoka, np. 4%, co oznacza, że ​​otrzymujesz mniej czynszu technicznie, jeśli wzrost czynszu wynosi tylko 2%. Dlatego nie wykluczaj nieruchomości na pozostały okres kilku lat, ponieważ może to mieć duży potencjał wzrostu. Jeśli umowa najmu wygasa bez opcji, najemca może być zmuszony zapłacić znacznie wyższy czynsz rynkowy.

  10. Ryzyko a zwrot z inwestycji: Jako inwestor lubisz nieruchomości, które oferują bardzo wysoki zwrot, np. Stopa kapitalizacji od 8% do 9%. I dlatego może Cię zainteresować nowa restauracja franczyzowa, która jest w sprzedaży przez dewelopera. W takim przypadku deweloper buduje restauracje w całości z meblami, wyposażeniem i urządzeniami (FFE) dla franczyzobiorcy na podstawie specyfikacji franczyzy. Franczyzobiorca podpisuje 20-letnią bezwzględną umowę najmu NNN, w której płaci się bardzo hojny czynsz za SF, np. 4 do 5 USD za SF miesięcznie. Nowy franczyzobiorca jest na to gotowy, ponieważ nie musi zbierać żadnych pieniędzy, aby otworzyć firmę. Inwestorzy cieszą się z wysokiego zwrotu. Jednak może to być bardzo ryzykowna inwestycja. Gwarantem zarabiania pieniędzy jest programista. Franczyzobiorca może nie być skłonny zatrzymać się w trudnych czasach, ponieważ nie ma kapitału własnego w nieruchomości. W przypadku niepowodzenia działalności franczyzobiorcy możesz nie być w stanie znaleźć najemcy gotowego zapłacić tak wysoki czynsz i możesz mieć pustą restaurację.

  11. Śledzenie historii operatora: Restauracja prowadzona przez operatora z 1 lub 2 niedawno otwartymi restauracjami jest prawdopodobnie bardziej ryzykowną inwestycją. Z drugiej strony, operator z 20-letnią działalnością i 30 lokalizacjami jest bardziej skłonny zapłacić czynsz w przyszłym roku.

  12. Sprzęt handlowy: Niektóre restauracje są sprzedawane ze sprzętem komercyjnym. Dlatego udokumentuj na piśmie, co obejmuje sprzedaż.

  13. Fast food kontra usiąść: podczas restauracji typu fast food, np. McDonalds radzą sobie dobrze w czasach kryzysu. Restauracje rodzinne są bardziej wrażliwe na recesję ze względu na wyższe ceny i wysokie koszty. W tych restauracjach sprzedaż może spaść dwucyfrowo w porównaniu z rokiem poprzednim. W rezultacie wiele restauracji siedzących zostało zamkniętych podczas recesji. Jeśli chcesz zainwestować w siedzącą restaurację, wybierz ją w obszarze o wysokich dochodach i dużej populacji.

Sprzedaż i leasing zwrotny

Czasami operator restauracji może sprzedać część nieruchomości, a następnie wynająć nieruchomość na długi czas, np. 20 lat Typowy inwestor zastanawiałby się, czy operator ma kłopoty finansowe, więc musi sprzedać nieruchomość, aby spłacić swoje długi. Może tak być lub nie; Jest to jednak szybki i łatwy sposób dla operatora restauracji na pobranie pieniędzy z zapasów z jednego powodu: rozszerzenia działalności. Oczywiście operator może refinansować nieruchomość za pomocą wypłaty, ale może to nie być najlepsza opcja, ponieważ:

  1. Nie może zmaksymalizować wypłaty, ponieważ pożyczkodawcy często pożyczają jedynie 65% wartości nieruchomości w sytuacji refinansowania.
  2. Pożyczka jest wykazywana w bilansie jako dług długoterminowy, który często nie jest oceniany pozytywnie.
  3. Stopy procentowe mogą nie być tak tanie, jeśli operator restauracji nie ma silnego bilansu.
  4. Ze względu na napięty rynek kredytowy może nie być w stanie znaleźć pożyczkodawców.

Kiedy patrzysz na czynsz płacony przez operatora restauracji, często widzisz dwie różne strategie płatności:

  1. Konserwatywny czynsz rynkowy: Operator chce upewnić się, że płaci niski czynsz, aby jego działalność restauracyjna miała duże szanse na rentowność. Oferuje także inwestorom konserwatywną stopę kapitalizacji, np. 7% ograniczenia. W rezultacie jego kwota wypłaty jest niska do umiarkowanej. Może to być inwestycja niskiego ryzyka dla inwestora, ponieważ najemca jest bardziej skłonny pozwolić sobie na czynsz.

  2. Znacząco wyższy niż czynsz rynkowy: Operator chce zmaksymalizować swoją wypłatę, wyceniając nieruchomość znacznie wyżej niż jej wartość rynkowa, np. 2 miliony USD za nieruchomość o wartości 1 miliona USD. Inwestorom czasami oferowana jest wysoka stopa kapitalizacji, np. 10% Operator może zapłacić czynsz w wysokości 5 USD za stopę kwadratową w obszarze, w którym czynsz za porównywalne nieruchomości wynosi 3 USD za metr kwadratowy. W rezultacie działalność restauracyjna w tej lokalizacji może ponieść stratę z powodu wyższych czynszów. Jednak operator otrzymuje jak najwięcej pieniędzy. Ta właściwość może być dla Ciebie bardzo ryzykowna. Jeśli działalność najemcy się nie powiedzie, a on zgłosi bankructwo, musisz zaoferować innemu najemcy niższy czynsz za najem budynku.

Dzierżawa gruntów

Czasami widzisz restaurację na sprzedaż. Umowa najmu może być myląca, ponieważ może to oznaczać

  1. Kupujesz budynek i wynajmujesz nieruchomość innego inwestora w perspektywie długoterminowej, np. 50 lat najmu.

  2. Kupujesz nieruchomość, w której najemca jest właścicielem budynku. To najbardziej prawdopodobny scenariusz. Najemca buduje restaurację za własne pieniądze, a następnie zazwyczaj podpisuje 20-letnią umowę najmu NNN na wynajem nieruchomości. Jeśli najemca nie odnowi umowy najmu, budynek zostanie zwrócony właścicielowi gruntu. Stopa ograniczenia jest często o 1% niższa, np. Od 6 do 7,25 procent w porównaniu do restauracji, w których kupujesz zarówno ziemię, jak i budynki.

Ponieważ najemca musi zainwestować znaczne kwoty (ze środków własnych lub pożyczonych) w budowę budynku, musi być podwójnie pewien, że jest to właściwa lokalizacja dla jego firmy. Jeśli najemca nie dokona płatności czynszu lub nie przedłuży najmu, budynek zwróci się do ciebie jako właściciela gruntu o znacznej wartości. Najemca traci znacznie więcej, zarówno pod względem handlowym, jak i strukturalnym, jeśli nie wywiąże się ze swojego zobowiązania. I tak myśli dwa razy, by nie wysyłać czeków na czynsz. W tym sensie jest to nieco bezpieczniejsza inwestycja niż restauracja, w której posiadasz zarówno kraj, jak i ulepszenia. Oprócz niższej stopy kapitalizacji, głównymi wadami dzierżawy gruntów są

  1. Nie ma amortyzacji podatkowej, ponieważ IRS nie pozwala na odpisanie wartości nieruchomości. Twoje zobowiązania podatkowe są zatem wyższe. Z drugiej strony najemcy mogą odpisać 100% wartości budynków i wyposażenia, aby zrównoważyć zyski z działalności.

  2. Jeśli mienie zostanie uszkodzone przez pożar lub klęskę żywiołową, np. Tornada, niektóre umowy najmu mogą pozwolić najemcom na uzyskiwanie dochodów z ubezpieczenia i wypowiedzieć umowę najmu bez przebudowy nieruchomości w ciągu ostatnich kilku lat najmu. Niestety, nie ma znanych firm ubezpieczeniowych tego autora, które sprzedałyby ci ubezpieczenie przeciwpożarowe, ponieważ nie jesteś właścicielem budynku. Ryzyko jest więc znaczne, ponieważ możesz mieć bardzo drogą pustą działkę bez dochodu i z dużym rachunkiem podatku od nieruchomości.

  3. Niektóre umowy najmu nie pozwalają najemcom na stworzenie struktury, np. Dach, remonty w ciągu ostatnich kilku lat najmu. Może to spowodować, że inwestorzy będą musieli wydawać pieniądze na odroczone koszty utrzymania, co ma negatywny wpływ na przepływy pieniężne nieruchomości.

[ff id=”1″]