Podsumowanie firmy
Starbucks Coffee, czasami nazywana Fourbucks Coffee, jest największą siecią kawiarni na świecie. Pierwszy sklep został otwarty w 1971 r. Przez trzech partnerów, Jerry’ego Baldwina, Zev Siegela i Gordona Bowkera, na Pike Place Market na nabrzeżu w Seattle w celu sprzedaży wysokiej jakości ziaren kawy i sprzętu. W 1982 roku Howard Schultz, obecny prezes i dyrektor generalny, dołączył do firmy jako dyrektor marketingu. Był pod wrażeniem popularności barów espresso we Włoszech po podróży do Mediolanu w 1983 roku. Po powrocie do Stanów Zjednoczonych przekonał założycieli Starbucks do sprzedaży zarówno ziaren kawy, jak i napojów espresso. Jednak pomysł został odrzucony, więc opuścił firmę i założył Il Giornale w 1985 roku. W 1987 Howard Schultz i Il Giornale kupili Starbucks za 3,8 miliona dolarów, przemianowali kawiarnie Il Giornale na Starbucks i zamienili je w Starbucks, które znacie dzisiaj. Firma weszła na giełdę w 140 sklepach 26 czerwca 1992 r. Z symbolem SBUX za 17 USD za akcję. Od tego czasu akcje dzieliły się pięć razy. Według stanu na maj 2008 r. SBUX kosztuje około 16 USD, po osiągnięciu 39,43 USD w listopadzie 2006 r.
Starbucks otworzył swój pierwszy zagraniczny sklep w Tokio w Japonii w 1996 roku. Firma ma obecnie około 16 000 sklepów, zatrudnia 172 000 partnerów i pracowników AKA w 44 krajach od września 2007 roku. Roczna sprzedaż przekracza 10 miliardów dolarów, a sprzedaż w ostatnim kwartale wyniosła 2,526 miliarda dolarów. Około 85% sprzedaży Starbucks pochodzi z przedsiębiorstw.
Starbucks nie jest franczyzą i nie planuje franczyzy w dającej się przewidzieć przyszłości. W Ameryce Północnej większość działalności prowadzona jest przez firmy. Możesz zobaczyć niektóre sklepy Starbucks w Target, duże supermarkety, kampusy uniwersyteckie, szpitale i lotniska. Firmy te działają na podstawie umów licencyjnych w celu zapewnienia dostępu do nieruchomości, które w innym przypadku byłyby niedostępne. Starbucks otrzymuje tantiemy i tantiemy z tych licencjonowanych lokalizacji. W tych licencjonowanych punktach sprzedaży pracownicy są uważani za pracowników tego konkretnego sprzedawcy, a nie Starbucks. W 2008 r. W Stanach Zjednoczonych istniało 7087 firm korporacyjnych i 4081 firm licencjonowanych. Na arenie międzynarodowej firma posiada 1 796 firm będących własnością firmy oraz 2 792 umowy joint venture lub umowy licencyjne w 43 krajach. Tempo ekspansji spowalnia, ponieważ firma planuje otworzyć 1 020 sklepów w USA w 2008 r., Mniej niż 400 sklepów w 2009 r., W porównaniu do 1 800 sklepów w 2007 r. Ponadto w 2008 r. Planowanych jest zamknięcie 100 sklepów.
Ryzyko dla inwestorów nieruchomości
Budynki z kawą Starbucks pozostają popularną inwestycją dla wielu inwestorów. Jeśli chcesz zainwestować w nieruchomość wykorzystywaną przez Starbucks, musisz zdawać sobie sprawę z następujących zagrożeń związanych z inwestycją:
- Wrażliwość na recesję: Głodny człowiek może przetrwać na Big Mac & Fries, ale żyje bez czteroprocentowego frappuccino. Oznacza to, że Starbucks jest bardzo wrażliwy na spowolnienie gospodarcze w 2007 i 2008 r. W porównaniu z Burger Kings i McDonald’s. Może to być główny powód, dla którego oczekuje się, że sprzedaż w sklepach w Stanach Zjednoczonych, które były otwarte przez co najmniej rok, spadnie w średnim jednocyfrowym przedziale procentowym, po raz pierwszy w historii. Powoduje to, że Howard Schultz powraca na stanowisko CEO. Firma planuje podwoić wydatki marketingowe w 2008 roku do 100 milionów dolarów, aby zwiększyć sprzedaż. Rozpoczęła się agresywna kampania kuponowa, oferująca darmowe drinki w każdą środę do 28 maja 2008 r. To może być znak rozpaczy. 22 kwietnia 2008 r. Starbucks obniżył prognozy na ten rok, powołując się na słabą gospodarkę.
-
Kalorie i cukier: Napoje Starbucks zawierają więcej cukru i kalorii, co niepokoi konsumentów o wybuch otyłości i epidemię cukrzycy w Stanach Zjednoczonych. Na przykład jego truskawkowy baton frappuccino ma 120 gramów cukru i 750 kalorii w rozmiarze 24 uncji Venti. Jeśli istnieje trend, który konsumenci decydują się ograniczyć napoje cukrowe lub trzymać się diety o niskiej zawartości węglowodanów, wpłynie to na zarobki Starbucks.
-
Konkurencja: McDonald’s, Wendy’s i Dunkin Donuts oferują teraz tanie espresso, aby konkurować z Starbucks. Otrzymasz dochód ze Starbucks, szczególnie od klientów zwracających uwagę na koszty. Obecne ceny Starbucks są już dość wysokie; Starbucks ma trudności z podniesieniem cen w najbliższej przyszłości bez wpływu na ruch do swoich sklepów.
-
Model biznesowy o wysokich kosztach: Chociaż marża zysku Starbucks jest wysoka, a kawa nieprażona kosztuje średnio 1,42 USD za funt, firma, jak każda inna firma spożywcza, jest bardzo pracochłonna. Do prowadzenia firmy potrzeba od 10 do 20 pracowników. Wszyscy uprawnieni partnerzy pracujący w niepełnym lub pełnym wymiarze godzin w Stanach Zjednoczonych i Kanadzie otrzymują pakiet usług składający się z planu opcji na akcje (401 000) z uzgodnieniem firmy, ubezpieczeniem medycznym, dentystycznym i wizualnym. Starbucks został uznany za siódmą najlepszą firmę w Stanach Zjednoczonych przez badanie pracowników magazynu Fortune w 2008 roku. To, co jest dobre dla pracowników, może nie być dobre dla pracodawców. Korzyści te są zwykle dostępne tylko dla kluczowych pracowników lub menedżerów w branży restauracyjnej. Historycznie koszt tych świadczeń zdrowotnych rośnie szybciej niż stopa inflacji. W dłuższej perspektywie mogą one negatywnie wpłynąć na wynik Starbucks. Jeśli Starbucks nie radzi sobie dobrze, może być pod presją, jako spółka publiczna, aby zamykać więcej sklepów.
-
Budynek specjalny: Wolnostojący budynek Starbucks to specjalny budynek zaprojektowany specjalnie dla Starbucks. Jeżeli Starbucks zdecyduje się nie podpisywać ani przedłużać umowy najmu, trudno będzie ponownie wynająć nieruchomość. Niewielu najemców jest skłonnych zapłacić wysoki czynsz, takich jak Starbucks. Trudno jest używać go jako restauracji typu fast food, ponieważ obszar jest stosunkowo niewielki. Nie ma też kuchni komercyjnej. Gdy Starbucks je usunie, wartość nieruchomości najprawdopodobniej spadnie.
Obsługa nieruchomości Starbucks
Starbucks dzieli Stany Zjednoczone i Kanadę na 17 obszarów nieruchomości, z których każdy ma własne biuro rozwoju biznesu, aby wykorzystać rynek w swojej okolicy. Deweloperzy zbudowali wolnostojące budynki około 1800 SF z przejściem w miejscu o wysokiej widoczności i dużym natężeniu ruchu. Po zatwierdzeniu lokalizacji przez biuro terenowe Starbucks zazwyczaj podpisuje 10-letnią umowę najmu NNN z dwiema 5-letnimi opcjami, z właścicielami odpowiedzialnymi za dach i konstrukcję. Wszystkie umowy najmu mają zazwyczaj gwarancję korporacyjną, co oznacza, że Starbucks będzie nadal płacić czynsz, jeśli transakcja będzie musiała zostać zamknięta. Umowa najmu często podwyższa czynsz o 10% co 5 lat. Czynsze wahają się od 1,65 USD / SF w sklepie w Utah do 5,84 USD / SF w Nowym Jorku. Niniejsza ankieta dotycząca wynajmu opiera się na czynszach za tylko 30 nieruchomości Starbucks, z których 18 jest wolnostojących i dostępnych w sprzedaży w Stanach Zjednoczonych od kwietnia 2008 r.
Lokalizacja Starbucks z minimalnymi opcjami zamknięcia
W trudnych czasach, np. W 2008 roku, kiedy sprzedaż spada, Starbucks będzie próbował obniżyć koszty i zamknąć sklepy, które osiągają gorsze wyniki. Ponieważ inwestor nieruchomości rozważa inwestycję w budynek Starbucks, nie chcesz inwestować w nieruchomość, która zostanie zamknięta w przyszłości.
Lokalizacja —— 1 mila —— 3 mile ——- AHI / rok —– rozmiar (SF) —- czynsz podstawowy / rok — czynsz / SF / Mo.-Price —– Cap (%)
Ohio ……….. 296 ……. 2609 ……. 88375 $ … 1613 …….. 58 5890 $ … 3,03 $ ……. 868 tys. $ ……. 6,75
Floryda ……….. 9186 …… 55270 …… 68595 $ … 1816 ……. 75 000 $ ….. … …. 3,44 USD ………. 1,2 mln USD ……. 6,10
Gruzja ……… 5717 …… 57201 ….. 143936 $ …. 1750 ……. 74 000 $ ……… .. 3,52 USD ………. 1091 USD ……. 6,75
Mississippi …. 188 ……. 4923 ……. 77372 USD ….. 1816 ……. 112,184 USD …….. 5,15 USD ……. 1,558 mln USD … 7,2
Teksas …………. 5944 ….. 40970 ……. 75043 $ … 1752 ……. 92,914 $ … .. …… 4,42 USD ……. 1,327 mln USD … 7,00
Tabela 1: Porównanie wynajmu dla wolnostojących budynków Starbucks
Lokalizacja —— Czynsz SBUX / rok — Wielkość SBUX — Czynsz SBUX / SF / Mo — Wielkość innych najemców — Czynsz / SF / Mo — różnica
Kalifornia ……. 30096 $ ……. 1248 SF ….. 2,01 $ ………………… … 1245 SF …………….. 2,50 $ …………. – 19%
Kansas ………. 43200 $ ……. 1600 SF …. 2,25 $ ………………. ….. 1600 SF ……….. 1,33 $ ……….. 68%
Utah ……….. 38568 $ ……. 1950 SF ….. 1,65 $ …………. …. ……. 1200 SF ……….. 1,86 $ ………… – 11%
Nowy Meksyk .. 92004 USD ……. 2000 SF …. 3,83 USD ……………………. 2500 SF .. ……….. 1,92 $ ……….. 100%
Nowy Jork ……. 125004 $ …… 1785 SF …. 5,84 $ ………………….. .. 2819 SF ……………… 2,75 $ ……….. 112%
Tabela 2: Różnice w czynszach w centrach handlowych Starbucks z wieloma najemcami
Ponieważ Starbucks nie księguje przychodów dla określonej lokalizacji, musisz jedynie zgadywać. W oparciu o roczną sprzedaż i liczbę sklepów prowadzonych przez Starbucks, średni roczny przychód na sklep wynosi około 1 miliona USD. Jeśli roczny stosunek czynszu do sprzedaży wynosi mniej niż 10%, istnieje również duża szansa, że lokalizacja będzie opłacalna. Na przykład, jeśli podstawowy czynsz za Starbucks w Ohio wynosi 58 890 USD, roczna sprzedaż powinna przekraczać 585 590 USD. Oprócz wyboru firmy w dobrej lokalizacji (patrz artykuł „Co„ lokalizacja ”na nieruchomości komercyjnej oznacza„ tego autora ”) i stopy kapitalizacji, należy wziąć pod uwagę następujące kwestie:
- Obszar gęsto zaludniony: Więcej osób oznacza większą liczbę klientów, a tym samym większą sprzedaż. Bardziej obiecujące są Starbucks we FL, GA i TX w tabeli 1. Uwaga: Autor stara się być wrażliwy, nie ujawniając dokładnych lokalizacji.
-
Niski czynsz: Starbucks w MS płacą 112 184 $ za podstawowy czynsz. Aby uzyskać rozsądny zysk, należy wygenerować roczną sprzedaż w wysokości 1,12 mln USD. Jednak tylko 188 osób w promieniu mili i 4923 mieszkańców w promieniu 3 mil od sklepu sprawia, że sklep nie jest w stanie wygenerować takiego dochodu. Ponadto Starbucks płaci 5,15 USD / SF, co jest bardzo wysoką kwotą w porównaniu do zaledwie 3,52 USD / SF, z szybko rozwijającą się, gęsto zaludnioną dzielnicą GA z 57201 mieszkańcami w promieniu 3 mil i średnim dochodem gospodarstwa domowego (AHI) w wysokości ponad 143 000 USD / SF ma rok. Trudno zrozumieć, w jaki sposób Starbucks w MS może być niezastąpionym miejscem w okolicy, w której zaledwie 188 osób znajduje się w odległości mili od nieruchomości! Chociaż ta nieruchomość oferuje najwyższy pułap 7,2%, wydaje się być dobrą inwestycją, ale wiąże się z najwyższym ryzykiem gorszych wyników i może zostać zamknięta w przyszłości. Alternatywnie Starbucks może spróbować renegocjować umowę najmu z niższym czynszem w trudnych czasach. Chociaż Starbucks nie złożył jeszcze wniosku o obniżenie czynszu, nic dziwnego, że Starbucks zrobi to, aby poprawić swoje wyniki w przyszłości. W obu przypadkach wartość nieruchomości spada.
-
Premia za wynajem: Podczas gdy większość nieruchomości Starbucks jest odłączona i zajęta w 100%, możesz zobaczyć Starbucks w małym centrum z wieloma jednostkami i kilkoma innymi lokatorami. Zwykle zajmuje tranzytową jednostkę końcową i dlatego prawdopodobnie będzie płacić składkę w porównaniu z jednostką sąsiednią. Przeważnie jednak Starbucks płaci znacznie wyższe czynsze. Na przykład w tabeli 2 płaci 5,84 USD / SF w porównaniu do zaledwie 2,75 USD / SF od najemcy w sąsiedniej jednostce w centrum Nowego Jorku lub o 112% wyższej. W tym centrum pasów wartość centrum jest znacznie zmniejszona, jeśli czynsz za jednostkę używaną przez Starbucks zostanie zmniejszony (z powodu zawarcia lub renegocjacji umów najmu). Na pewno nie chcesz inwestować w tę nieruchomość.